돌아가신 부모님 집 팔 때 상속세 피하는 방법

할아버지 사망 후 남은 시골집을 자식 명의로 돌리고 매도하는 과정에서 발생하는 상속세, 증여세 문제와 형제 간 돈 이체 시 세금 이슈까지 실사례로 풀어드립니다.

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사망한 할아버지 집, 팔려고 하니 증여하라 한다?

갑작스레 돌아가신 할아버지.
남겨진 시골집은 여전히 할아버지 명의로 되어 있습니다.

그런데 이 집을 팔려고 하니 복잡한 문제가 생겼습니다.

집을 매도하려면 누군가의 명의로 바꿔야 하고,
그러려면 ‘증여’를 거쳐야 한다는 겁니다.

 

여기서 세금 문제가 시작됩니다.

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시골집 처분 상속세 질문

상속이냐 증여냐, 여기서 갈린다

시골집이 할아버지 명의로 되어 있다면
그 재산은 ‘상속’ 대상입니다.

 

자식 6명이 공동 상속인일 경우,
각자 1/6 지분을 상속받게 됩니다.

 

하지만 이 집을 팔려면
1명의 명의로 일단 정리해야 하죠.

✅ 이때 두 가지 절차가 필요합니다

1. 상속등기 : 자식 6명에게 공동으로 이전
2. 명의 정리 : 6명 중 1명에게 단독 명의 이전

이 두 단계 중 두 번째에서 ‘증여세’ 문제가 발생합니다.

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형제 한 명에게 몰아주면 증여세?

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상속세 및 증여세 안내 – 국세청 홈페이지 바로가기 👆

 

6명의 자식 중 1명에게 명의를 넘기면,
나머지 5명이 해당 1명에게 자신들의 지분을 증여한 것으로 간주됩니다.

 

→ 이 과정은 엄연한 ‘증여’입니다.

따라서 명의 이전을 위해 5명이 1명에게
지분을 넘기면 각자에게 증여세 과세 가능성이 생깁니다.

 

증여세는 1인당 1천만 원 이상 증여 시 과세 대상입니다.
(직계존비속은 5천만 원, 형제자매는 1천만 원)

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상속과 증여 어떻게 다를까

명의자에게 돈을 보냈다면? 이것도 증여일까

집 명의를 1명에게 몰아준 뒤
나머지 형제가 그 1명에게 1억 원 정도 이체한 상황.

 

이 돈이 집 매도 대금의 배분 목적이라는 것이
분명하게 입증된다면 ‘증여’가 아닌 ‘대가’로 볼 수 있습니다.

 

하지만
단순 송금만 있을 경우,
세무서는 ‘증여’로 의심할 수 있습니다.

중요한 포인트

• 금전거래 증빙서류(각서, 계약서 등)
• 계좌이체 내역, 메모 등 명확한 출처
  이런 것들이 꼭 있어야 과세당국에 설명할 수 있습니다.

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세금 없이 명의 정리하는 방법은 없을까?

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증여세 없이 집을 팔기 위한 합리적인 방법은 다음과 같습니다.

📌 실천 가능한 방법 정리

1. 공동 상속등기 후 공동명의 매도
   • 6명 공동으로 팔고, 매도 대금은 비율대로 나눔
   • 세금 거의 없음, 절차는 다소 복잡
2. 공동명의에서 한 명에게 매도 형태로 명의 변경
   • 매매계약서 작성, 잔금 이체, 세금 신고
   • ‘거래’로 인정되면 증여세 아님
   • 단, 증빙자료 철저히 준비 필요
3. 상속포기 전략(특정인 단독 상속)
   • 상속개시일 3개월 내, 나머지 5명이 포기
   • 1명이 단독 상속자로 등기 후 매도 가능
   • 상속세는 단독 상속자가 부담

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세금 없이 명의 정리하는 방법

상속세 증여세 많이 하는 질문들

상속등기를 안 하면 집을 팔 수 없나요?

네. 상속등기를 마쳐야만 법적으로 매도 가능합니다.

형제끼리 돈을 주고받으면 무조건 증여세인가요?

1천만 원 이상이면 증여로 간주될 수 있으므로 주의해야 합니다.

집을 판 뒤 돈을 나눠줘도 증여세 나오나요?

거래 목적과 금액 비율이 명확하면 증여세는 발생하지 않습니다.

상속세와 증여세는 둘 다 내야 하나요?

경우에 따라 하나만 낼 수도 있고, 둘 다 발생할 수 있습니다.

증여세를 줄일 수 있는 방법은 없나요?

증여보다는 매매로 명의 이전을 하거나, 상속분 비율을 유지하면 절세할 수 있습니다.

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핵심은 증빙과 명확한 절차

집을 팔려면 상속등기부터 해야 합니다.
명의 이전 시 ‘증여’가 되지 않도록 매매형식과 서류를 꼼꼼히 준비해야 합니다.
형제 간 돈 이체는 특히 증빙이 핵심입니다.

 

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